受房地产市场大势影响，与2013年相比，2014年北京市写字楼市场出现走弱迹象，但随着各类救市政策逐步释放，不少开发商正在制定涨价计划，鉴于此，投资客开始趁投资物业销售价格筑底之际入场。
近日，《证券日报》记者调查获悉，北京王府井(22.35,-0.580,-2.53%)商务区内一栋写字楼以低于市场销售均价入市，据其销售人员透露，该项目为地铁8号线王府井站上盖物业，2014年下半年入市，开发商为了回笼资金而低价入市开盘，均价为每平方米6.5万元。
“这一散售价格相对偏低。”某熟悉北京写字楼市场人士向记者表示，从整个北京写字楼市场来看，销售均价保持在7万元-8万元/平方米的项目虽然相对较少，但对于位于王府井区域的甲级写字楼来说，这一价格并不高。
地王级办公楼低价销售
《证券日报》记者走访后发现，上述正在开盘销售的利生大厦写字楼正位于北京王府井商业街北口，这栋被开发商称为“地王级”的写字楼共有9层，其中，1层至三层为体育用品商店，整栋楼目前正在整体装修改建。
“我们销售的是第6层至第9层，目前在售面积约为1万平方米，只有80套，全部是精装修产品。”利生大厦销售人员向记者表示，“均价是6.5万元/平方 米，以60平方米左右户型为例，总价约为390万元，但也有整层销售的楼层，而且均价较低，甚至每平方米仅售5.2万元”。
对此，有熟 悉北京写字楼市场人士向本报记者透露，从北京整体写字楼市场来看，单个项目成交均价超过7万元/平方米的办公楼并不多。在国贸CBD区域，甲级写字楼成交 价一般在7万元-8万元/平方米之间，整售价格水平一般在6万元/平方米以上；在望京区域，SOHO中国开发的望京SOHO最高曾卖到过8万元/平方米； 而在西五环外的苹果园商圈写字楼物业均价目前已达到了3.5万元/平方米。
鉴于此，该人士称，利生大厦属于王府井商圈，该商圈属于东二 环商务区，区域内甲级写字楼年供应量相对较低，用于销售的商用物业很少。在销售型商用物业供应量极为稀缺的区位优势下下，销售均价每平方米6.5万元的价 格实际上相对偏低，整层销售单价5.2万元/平方米则低于市场价，预计有较高的升值空间。
投资回报率较高？
然而，值得注意的是，2014年房地产市场持续低迷，这在某种程度上也影响了写字楼市场，加上互联网提供的信息越发透明，互联网金融、股票等投资领域在不断抢夺投资客，因此把钱投向地产行业的投资客比例正在下滑，那么，投资性商用物业是否会受到大幅冲击？
对此，第一太平戴维斯研究及顾问咨询部向《证券日报》记者表示，受北京写字楼市场有限的可投资存量、较之其他城市更高的租金水平以及大批潜在内外资投资者的支撑，业主对北京写字楼的升值预期是得到强化的。
而上述利生大厦开发商也向记者透露，“我们的项目体量较小，总货值仅6.5亿元，总价起价和销售单价在同区域内都相对较低，所以公司不愁卖。目前已经整售了两层，主要客户群体是以投资型客户为主，部分自用型客户则一般为国企合作商、金融、航空、高新电子商务等领域。
据其透露，利生大厦在入市之前即储备了一些意向客户，包括与公司有业务往来的合作商。该人士称，利生大厦此前该楼为开发商自持型物业资产，一直以出租方式运营。
“因为公司需要完成销售任务，快速回笼资金，为2015年拿地拓展寻求战略空间，才出售自持物业。”上述公司相关人士向记者表示，项目所在区域空置率很低，投资回报率相对较高，而且为目前该区域内唯一在售甲级写字楼物业，因此目前投资客在这一低谷期入手的也较多。
据莱坊发布的《2014年第三季度北京写字楼市场简报》显示，自2011年起，北京甲级写字楼租金一直呈现上升趋势。由于市场需求回暖及相对较高的预租 率，整体市场的空置率已达到自2006年以来的最低水平。而据该报告显示，截至三季度末，利生大厦所在的东二环商务区每月每平方米租金约为367元，空置 率为2.8%，远低于望京、中关村(8.26,-0.110,-1.31%)以及燕莎等商务区的空置率。
“该区域甲级写字楼的投资回报率约为5%，但区域内自用或者出租的写字楼比例较高，销售型商用物业稀缺，因此具有较高的升值空间。”上述熟悉北京写字楼 市场人士向记者表示，该楼附近的新东安写字楼租金每天每平方米最低位15元，东方广场写字楼每天每平方米最低20元以上。
无独有偶，据第一太平戴维斯2014年北京市场写字楼研究报告显示，截至目前，北京甲级写字楼资本值环比增长0.8%，至每平方米人民币64100元，同比上涨4.3%。同时，甲级写字楼毛收益率为5.93%。
对此，第一太平戴维斯华北区研究与顾问咨询部董事王琼向《证券日报》记者表示，尽管甲级写字楼租金预计有所下降，但是本地市场有限的优质可售项目及内外 资投资者的稳定需求将继续支撑北京甲级写字楼资本值稳步上升。王琼预计，2014年第四季度北京甲级写字楼毛收益率将保持在5.8%至6.0%之间。 ■ 记者 王丽新
