随着近期顶级豪宅入市潮的来临，北京高端楼市并未迎来预期的火爆。在连续3个月成交维持300套以上的高位水平之后，9月公寓豪宅出现短暂降温。市场分析师表示，单价动辄超过10万的顶豪项目集中入市在拉高豪宅均价同时，也给买方心理带来了不小的冲击。

供应“超速” 成交下滑

亚豪机构统计数据显示，9月，报价6万元/平方米以上的北京公寓豪宅市场共有33个项目实现成交，相比上月减少1个。33个项目共实现公寓豪宅产品成交262套，成交面积5.3万平方米，环比分别减少23%、13%。

价格上，9月北京公寓豪宅市场成交均价为72827元/平方米，环比上涨4%，同时这一成交价也创造了自3月以来近7个月的新高。

亚豪机构副总经理任启鑫分析，豪宅市场的短暂降温主要是受到价格因素影响。今年以来多数在售公寓豪宅项目纷纷上调销售价格，同时今年已入市以及预期入市的“10万+”顶豪项目相比往年大幅增加，受到这两方面因素的影响，北京公寓豪宅市场整体价格水平连续快速上涨。豪宅价格猛涨直接影响了需求方的购买决策。

9月，顶豪项目仅有使馆壹号院一个新项目入市，新增供应146套，预售价格高达12万元/平方米。但包括万柳书院、东山公寓、京投银泰·琨御府等之前已入市的“10万+”顶豪项目也都有新房源推出。任启鑫表示，顶豪楼盘扎堆在今年入市制约了市场整体的销售速度，高净值客群本就有限，使得这些项目间存在激烈竞争。

相关人士透露，2015年北京待售的顶豪住宅套数预计超过1000套，而且豪宅的供应增速可能还会增加，目前的成交增速与供应量的增速已经出现明显的差距。

中原地产首席分析师张大伟分析，正常的销售周期都起码在5-8年以上，在目前这种情况下，豪宅市场的分化将非常严重。

高端客户观望

“高端客户实在难找。”一位豪宅项目代理公司销售负责人表示，北京限购政策尚未取消，原本高端客户就不容易寻找，现在入市的豪宅又太多，竞争太激烈，客户的选择也更多。即便有购买意向的客户也不着急下单。

相关机构统计数据显示，10月开盘的豪宅项目在8个左右，其中半数预售单价都将超过8万元/平方米。北京豪宅供应量并未有削减的势头。未来围绕高端客群的竞争将进一步加剧。亚豪机构市场总监郭毅分析认为，地段、资源、产品都是购房者评价豪宅的重要要素，只有这些指标均能达到让购房者满意，销量才能有所保障，缺项越多，项目面临的市场接受度挑战就越大。

莱坊机构发布的2015年《财富报告》指出，2014年北京超高净值人士数量为1408位。相关人士介绍，高净值人士通常指扣除自住物业后，个人资产净值在3000万美元以上人士。而他们正是北京豪宅争抢的核心客户。

专家指出，高净值人士通常会在其资产结构中配置部分高端不动产，但随着当前经济下行趋势，部分高净值人士的资产出现缩水的迹象，影响了其购买力。另外，经济走势的不确定性也让他们在选择不动产投资时格外谨慎，并对价格产生敏感。

预计当前顶豪的价格上升如此之快，即便是豪宅买家也需要接受过程，顶豪市场可能会进入一个平缓期。